Lån til sekundærbolig er boliglån du tar opp for å kjøpe bolig nummer to – en leilighet du leier ut, en pendlerbolig eller en bolig til barna. Etter utlånsforskriften er det laveste lovlige egenkapitalkravet 10 prosent (maksimal belåningsgrad 90 prosent), men i praksis krever de fleste banker betydelig mer egenkapital for sekundærbolig enn for boligen du selv bor i. I tillegg gjelder kravet om at samlet gjeld ikke kan overstige fem ganger brutto årsinntekt, og at du må tåle en renteøkning på 5 prosentpoeng.
I denne guiden går vi gjennom de faktiske kravene i 2026, hvordan du kan bruke egen bolig som egenkapital, hva sekundærbolig koster i skatt og gebyrer, og et tydelig regneeksempel slik at du ser totalbildet før du søker.
- Etter regelverket er minstekravet 10 % egenkapital (90 % belåningsgrad), men mange banker krever 15–35 % for sekundærbolig.
- Det finnes ikke lenger et eget 40 %-krav for sekundærbolig i Oslo – det ble fjernet da utlånsforskriften ble samlet.
- Samlet gjeld kan ikke overstige 5 ganger brutto årsinntekt, og du må tåle 5 prosentpoeng høyere rente.
- Du kan ofte bruke oppspart verdi (friverdi) i din egen bolig som egenkapital, for eksempel via rammelån.
- Sekundærbolig skattlegges hardere enn primærbolig: høyere formuesverdi, skatt på leieinntekt og gevinstskatt ved salg.
- Husk kjøpsomkostninger – dokumentavgift på 2,5 % av kjøpesummen er den største posten.
- Sammenlign flere banker; vilkårene for bolig nummer to varierer mye mer enn for vanlig boliglån.
Hva regnes som sekundærbolig?
En sekundærbolig er en boligeiendom du eier i tillegg til boligen du selv bor i (primærboligen). Det typiske eksempelet er en utleieleilighet, men det kan også være en pendlerbolig, en bolig du kjøper til barn under utdanning, eller en arvet bolig du beholder.
Det er viktig å skille sekundærbolig fra både primærbolig og fritidsbolig. Primærboligen er der du er folkeregistrert og bor fast, og den har de gunstigste reglene for både lån og skatt. En fritidsbolig (hytte) er en egen kategori med egne skatteregler. Skattemessig er det avgjørende hvor du faktisk bor, ikke hva du kaller boligen.
- Primærbolig: der du bor fast og er folkeregistrert – lavest egenkapitalkrav og best skatt.
- Sekundærbolig: ekstra boligeiendom, ofte til utleie – strengere krav og hardere skatt.
- Fritidsbolig: hytte/feriebolig – egen kategori med andre regler.
Egenkapitalkrav til sekundærbolig i 2026
Her er det viktig å skille mellom hva regelverket tillater og hva banken faktisk krever. Etter utlånsforskriften er maksimal belåningsgrad 90 prosent, altså et minstekrav på 10 prosent egenkapital. Dette gjelder i hele landet, også i Oslo.
En vanlig misforståelse er at sekundærbolig i Oslo fortsatt krever 40 prosent egenkapital. Det stemmer ikke i 2026. Det særskilte Oslo-kravet for sekundærbolig ble fjernet da regelverket ble samlet i én felles utlånsforskrift, og hovedstaden følger nå de samme nasjonale grensene som resten av landet.
Likevel bør du ikke regne med å klare deg med 10 prosent. Banker vurderer sekundærbolig som høyere risiko og setter ofte egne, strengere interne krav – det er ikke uvanlig at de ber om 15, 25 eller til og med 35 prosent egenkapital for bolig nummer to. Det laveste lovlige nivået er altså sjelden det du faktisk får.
| Type bolig | Minstekrav etter regelverket | Vanlig bankpraksis |
|---|---|---|
| Primærbolig | 10 % egenkapital (90 % belåning) | 10 % egenkapital |
| Sekundærbolig (hele landet) | 10 % egenkapital (90 % belåning) | Ofte 15–35 % egenkapital |
| Sekundærbolig i Oslo | 10 % egenkapital (ikke lenger 40 %) | Ofte 15–35 % egenkapital |
De tre kravene i utlånsforskriften
Boliglån i Norge reguleres av utlånsforskriften. For at banken skal kunne gi deg lån til sekundærbolig, må tre hovedkrav være oppfylt samtidig.
- Belåningsgrad: Lånet kan maksimalt utgjøre 90 prosent av boligens verdi, altså minst 10 prosent egenkapital.
- Gjeldsgrad: Samlet gjeld kan ikke overstige fem ganger brutto årsinntekt. Her teller ALL gjeld med – boliglånet på primærboligen, billån, studielån og forbruksgjeld.
- Betjeningsevne (rentestresstest): Du må tåle en renteøkning på 5 prosentpoeng og fortsatt ha råd til å betjene all gjelden din og leve normalt.
- Avdragskrav: Hvis lånet overstiger 60 prosent av boligens verdi, må du betale avdrag (minimum 2,5 prosent av lånet i året, eller som for et tilsvarende annuitetslån over 30 år).
Bankenes fleksibilitet – kan du få unntak?
Utlånsforskriften gir bankene en viss handlefrihet. Hver bank kan i en gitt periode gi en andel lån som ikke oppfyller alle kravene – den såkalte fleksibilitetskvoten. Det betyr at en låntaker med veldig god økonomi i prinsippet kan få lån selv om for eksempel egenkapitalen er noe lav.
I praksis er denne kvoten begrenset og brukes med omhu. For sekundærbolig, som banken uansett ser på som mer risikofylt, skal det mye til for å få unntak. Ikke baser planen din på å havne innenfor kvoten – regn heller med at du må oppfylle alle kravene fullt ut.
Slik skaffer du egenkapitalen – bruk verdien i egen bolig
Mange tror de må ha hele egenkapitalen i kontanter. Det stemmer ikke. Hvis du allerede eier en bolig som har steget i verdi, eller der du har nedbetalt en del av lånet, har du sannsynligvis oppspart verdi (friverdi) du kan bruke.
Den vanligste strategien er å pantsette primærboligen din. Banken tar da pant i begge boligene, og friverdien i primærboligen fungerer som egenkapital på kjøpet av sekundærboligen. Et rammelån (fleksilån) er et fleksibelt alternativ der du får en kredittramme med sikkerhet i boligen, som du kan trekke på etter behov.
Vær oppmerksom på baksiden: når du bruker egen bolig som sikkerhet, øker den samlede gjelden din – og da er det gjeldsgradskravet på fem ganger inntekt som ofte blir den reelle begrensningen, ikke mangel på egenkapital.
- Friverdi i egen bolig kan brukes som egenkapital ved kjøp av sekundærbolig.
- Rammelån/fleksilån gir en kredittramme med pant i boligen.
- Husk at økt gjeld må holde seg innenfor maks 5x brutto årsinntekt.
Regneeksempel: finansiering av bolig nummer to
Tallene under er et forenklet regneeksempel med oppgitte forutsetninger – ikke et tilbud eller faktiske rentesatser. Bruk det kun for å forstå strukturen, og be banken om et konkret finansieringsbevis for din situasjon.
Forutsetninger: kjøpesum 3 000 000 kr, banken krever 25 prosent egenkapital for sekundærbolig, og du dekker egenkapitalen ved å bruke friverdi i primærboligen din.
Poenget med eksempelet: selv om du ikke har 750 000 kr i kontanter, kan kjøpet være mulig dersom du har tilstrekkelig friverdi i egen bolig og samlet gjeld holder seg innenfor fem ganger inntekten din.
| Post | Beløp (eksempel) |
|---|---|
| Kjøpesum sekundærbolig | 3 000 000 kr |
| Egenkapitalkrav (25 %) | 750 000 kr |
| Lån med pant i sekundærboligen | 2 250 000 kr |
| Egenkapital dekket via friverdi i primærbolig | 750 000 kr |
| Dokumentavgift (2,5 % av kjøpesum) | 75 000 kr |
| Tinglysingsgebyr (skjøte + pant) | kommer i tillegg |
Skatt på sekundærbolig
Sekundærbolig skattlegges klart hardere enn primærboligen, og dette overser mange når de regner på lønnsomheten. Du bør sette deg inn i tre ting: formuesskatt, skatt på leieinntekter og skatt ved salg.
Formuesverdi: Formuesverdien (ligningsverdien) for sekundærbolig settes vesentlig høyere enn for primærbolig, der bare en liten andel av markedsverdien regnes med. En høyere formuesverdi kan utløse eller øke formuesskatten din.
Leieinntekter: Leier du ut hele sekundærboligen, er leieinntekten skattepliktig kapitalinntekt. Du kan trekke fra relevante kostnader. Reglene om skattefri utleie gjelder primærbolig, ikke en ren utleiebolig.
Gevinst ved salg: Selger du sekundærboligen med gevinst, er gevinsten som hovedregel skattepliktig. Det gunstige skattefritaket ved salg gjelder primærbolig du selv har bodd i – ikke en sekundærbolig. Et eventuelt tap kan på den annen side gi fradrag.
Skattesatser og verdsettelsesregler endres jevnlig. Sjekk alltid de gjeldende reglene og kalkulatorene hos Skatteetaten før du regner på et kjøp.
Sekundærbolig, utleiebolig eller andelsbolig?
Begrepene blandes ofte sammen. "Sekundærbolig" er en skatte- og lånekategori (bolig nummer to), mens "utleiebolig" beskriver hva du bruker boligen til. En utleiebolig er nesten alltid en sekundærbolig skattemessig, men ikke alle sekundærboliger leies ut.
Skal du kjøpe en leilighet i borettslag, er det også verdt å merke seg at finansieringen fungerer litt annerledes. Da kjøper du en andel med borett, ikke selve boligen, og lånet kalles gjerne andelslån. Borettslag kan dessuten ha egne regler som begrenser utleie.
- Sekundærbolig: kategori for bolig nummer to – styrer skatt og lånekrav.
- Utleiebolig: sekundærbolig der formålet er utleie og leieinntekter.
- Andelsbolig/borettslag: du kjøper en andel med borett, ikke eiendommen direkte.
Kostnader ved kjøp av sekundærbolig
I tillegg til egenkapital og lån kommer kjøpsomkostninger som må betales kontant ved overtakelse. Den klart største posten er dokumentavgiften.
Dokumentavgiften er 2,5 prosent av kjøpesummen og betales når skjøtet tinglyses på et selveierhjem (eierseksjon eller enebolig). For en bolig til 3 millioner kroner utgjør dette 75 000 kroner. Ved kjøp av andel i borettslag betaler du ikke dokumentavgift, men et lavere tinglysingsgebyr for andelen.
- Dokumentavgift: 2,5 % av kjøpesummen (selveier) – største enkeltpost.
- Tinglysingsgebyr: for skjøte og for pantedokument.
- Etablerings-/termingebyr på lånet: varierer mellom bankene.
- Borettslag: ingen dokumentavgift, men lavere tinglysingsgebyr for andelen.
Slik øker du sjansen for å få lån til sekundærbolig
Fordi banken ser på bolig nummer to som høyere risiko, lønner det seg å stille godt forberedt. Jo tydeligere du kan dokumentere solid og forutsigbar økonomi, desto bedre betingelser får du.
- Reduser annen gjeld først – mindre forbruks- og billån frigjør plass under gjeldsgradstaket på 5x inntekt.
- Skaff finansieringsbevis før du legger inn bud, så du kjenner rammen din.
- Dokumenter eventuelle leieinntekter; noen banker tar hensyn til realistiske inntekter.
- Ha oversikt over friverdien i egen bolig hvis du vil bruke den som egenkapital.
- Sammenlign minst tre banker – vilkårene for sekundærbolig spriker mer enn for vanlig boliglån.
Vanlige fallgruver
Mange undervurderer totalkostnaden ved bolig nummer to. De vanligste feilene handler om å glemme skatt, gebyrer og at gjeldsgraden kan stoppe lånet selv om du har egenkapital.
- Tror minstekravet på 10 % egenkapital er nok – banken krever ofte mer for sekundærbolig.
- Stoler på utdatert informasjon om 40 % egenkapital i Oslo, som ikke lenger gjelder.
- Glemmer at all gjeld teller mot taket på 5x inntekt – ikke bare det nye lånet.
- Regner ikke inn dokumentavgift og andre omkostninger som må betales kontant.
- Overser at leieinntekt og gevinst ved salg er skattepliktig for sekundærbolig.
Ofte stilte spørsmål
Hvor mye egenkapital trenger jeg til sekundærbolig i 2026?
Etter utlånsforskriften er minstekravet 10 prosent egenkapital (maksimal belåningsgrad 90 prosent). I praksis krever mange banker mer for sekundærbolig – ofte mellom 15 og 35 prosent – fordi de vurderer bolig nummer to som høyere risiko.
Er det fortsatt 40 % egenkapitalkrav for sekundærbolig i Oslo?
Nei. Det særskilte 40 %-kravet for sekundærbolig i Oslo finnes ikke lenger i 2026. Hovedstaden følger nå de samme nasjonale grensene som resten av landet, med 10 prosent som lovlig minstekrav. Mange banker setter likevel egne, høyere krav.
Kan jeg bruke egen bolig som egenkapital til sekundærbolig?
Ja. Hvis du har oppspart verdi (friverdi) i primærboligen din, kan banken ta pant i den, slik at friverdien fungerer som egenkapital. Et rammelån er et fleksibelt alternativ. Husk at det øker samlet gjeld, som må holde seg innenfor fem ganger inntekten din.
Kan jeg få lån til sekundærbolig uten egenkapital?
Det er svært vanskelig. Du må enten ha kontanter, bruke friverdi i en annen bolig, eller stille en kausjonist/realkausjon (for eksempel pant i foreldres bolig). Helt uten noen form for egenkapital eller sikkerhet får du normalt ikke lån til bolig nummer to.
Hvor mye kan jeg totalt låne til sekundærbolig?
Samlet gjeld kan ikke overstige fem ganger brutto årsinntekt. Alt teller med: boliglånet på primærboligen, billån, studielån og forbruksgjeld. I tillegg må du tåle en renteøkning på 5 prosentpoeng og fortsatt ha råd til alt sammen.
Hva er forskjellen på sekundærbolig og fritidsbolig?
En sekundærbolig er en ekstra boligeiendom, typisk en leilighet til utleie eller pendling. En fritidsbolig er en hytte eller feriebolig. De to har ulike skatteregler, og banken kan også vurdere finansieringen forskjellig, så det er viktig å avklare kategorien.
Må jeg betale skatt på leieinntekter fra sekundærbolig?
Ja. Leier du ut en sekundærbolig, er leieinntekten skattepliktig kapitalinntekt, men du kan trekke fra relevante kostnader. Reglene om skattefri utleie gjelder primærboligen du selv bor i, ikke en ren utleiebolig. Sjekk gjeldende satser hos Skatteetaten.
Er det skatt ved salg av sekundærbolig?
Som hovedregel ja. Gevinst ved salg av sekundærbolig er skattepliktig, mens et tap kan gi fradrag. Det gunstige skattefritaket gjelder primærbolig du selv har bodd i over en viss tid – ikke en sekundærbolig.
Hva koster det å kjøpe sekundærbolig i omkostninger?
Den største posten er dokumentavgift på 2,5 prosent av kjøpesummen ved kjøp av selveierbolig, pluss tinglysingsgebyr for skjøte og pant. Ved kjøp av andel i borettslag slipper du dokumentavgift, men betaler et lavere tinglysingsgebyr.